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新华社北京9月9日电 哪些房贷能申请下调利率？利率能下调到多少？到底怎么操作？……自两部门发文引导降低存量首套住房*利率后，这些问题一直困扰着借款人。多家银行日前发布公告，明确了“操作指南”。请跟记者来看看。
问题一：我的城市刚宣布执行“认房不用认贷”，原来按二套房贷利率办的房贷能申请下调利率吗？
答：可以。这次调整范围明确是首套个人住房*，但根据近期“认房不用认贷”政策落地情况，各家银行也细化了首套房贷的认定标准。
农行表示，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不用认贷”政策的，也在调整范围内。
工行表示，房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不用认贷”政策的，也可以申请调整。
也就是说，原来“认房又认贷”政策下的购房者，有机会通过“二套转首套”享受政策利好。
问题二：我的房贷是在房贷利率“换锚”前办的，利率能降多少？
答：工行表示，2019年10月8日（不含当日）前发放、已转换为*市场报价利率（LPR）定价的浮动利率*，最低可调整至相应期限LPR不加点，原*发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
一个背景是：2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房*利率正式“换锚”，以LPR为定价基准加点形成。存量个人住房*定价基准转换也于2020年8月底结束。
如果小张在2019年初签订了房贷合同，利率是*基准利率的1.1倍。转换为LPR定价后，小张的房贷变为LPR加59个基点。假设小张当时所在城市的政策下限与全国保持一致，那这次调整，小张的房贷可以调整为LPR，明明白白可以降低59个基点。
不过，值得注意的是，几家银行都表示，如果你当时的*利率低于全国下限，银行将不作调整。
比如，小王在2015年8月1日签订了房贷合同，当时享受了*基准利率打九折（下浮10%）的优惠。在“换锚”后，小王的房贷转换为LPR减39个基点。因为小王的房贷利率水平已低于LPR，因此银行将不作调整，小王的房贷仍维持LPR减39个基点。
问题三：以LPR为定价基准发放的房贷利率怎样调整？能下调多少？
答：中国银行表示，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原*合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原*合同期限）LPR减20个基点执行。
这一次，你的房贷利率能降多少，取决于两个关键因素：*发放时间，以及所在城市首套房贷利率政策下限。影响降幅多少的“分水岭”就是2022年5月15日，因为自那日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。
假设你所在城市的首套房贷利率政策下限与全国下限一致，你当时的*利率是LPR加50个基点，那么就会有两种情况。第一种情况，如果*是在2022年5月14日或之前发放，这次利率最低能调整到LPR，可下降50个基点；第二种情况，如果*是5月15日及以后发放的，最低能调整到LPR减20个基点，可下降70个基点。
另外，对借款人而言，具体能享受到多大幅度的调降，还要看办理*时当地的首套房贷利率下限。
拿北京来说，从房贷利率“换锚”伊始，就在全国政策下限LPR的基础上“因城施策”加了55个基点。北京市民小刘前几年买首套房时正赶上信贷供给偏紧、利率走高，合同利率签订为LPR加135个基点。这次，他可以和银行协商，最多可降低的加点幅度是80个基点，降到签订合同当年北京首套房贷利率政策下限，即LPR加55个基点。
问题四：如果此前没有选择将房贷利率转换为LPR计价，是不是就无法享受此次下调？
答：不是，还有机会申请转为采用LPR定价的浮动利率*。
农行表示，符合首套住房*利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率*或参考*基准利率定价的浮动利率*客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。
问题五：个人还需要提出申请吗？
答：此次四大行主要采用变更合同约定利率水平的方式，大部分银行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。办理存量首套个人住房*利率调整过程中，银行不收取任何费用。
但是，如果要采取“新*”置换“老*”的方式，或者要申请“二套转首套”，那还得向银行提出申请。
如工行表示，“二套转首套”、不良*归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向该行提出申请。
(吴雨 李延霞)
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